【セミナーレポート】前編-リノベーション×官⺠連携で実現する地⽅創⽣

セッション3「リノベーション×官⺠連携で実現する地⽅創⽣」

地⽅⾃治体には、⽤途が⾒えなくなった施設が溢れかえっています。例えば、⼯場が撤退した地域の勤労会館や観光客の来なくなった温浴施設、学校統合の結果⽣じた廃校、管理ができなくなって寄付された駅舎、さらには⺠間物件なのに地域課題となる空き家・空き地など・・・。

これまでの⾏政の事業スタイルでは、ノウハウも含めてこのような課題に対処できず放置されている現状があります。そこで、⺠間事業者の持つ「リノベーション」の⼿法で、公共施設を「ハコモノ」から「イキモノ」に変えたベストプラクティスを学びます。

※本記事は前後編の前編です。
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小池氏：「リノベーション×官民連携で実現する地方創生」のテーマでセッションをさせていただくんですが、空き家問題は非常に関心のある方が多いんじゃないかなと思います。統計データによると2033年には3軒に1軒が空き家になると言われている時代でもありますし、公共不動産、いわゆる大きな箱物の不動産も大きな課題です。例えば廃校は全国的な問題だと思うんですけど、廃校は6,000校あると言われていて、その8割が放置され、毎年500校純増しています。

小池氏：今回は、最前線で動かれているプレイヤーの方々にお話を伺い、ヒントにつながるようなセッションにできればと思っています。

富田氏：横瀬町長の富田です。横瀬町は埼玉県の秩父地域にあります。池袋から特急に乗ると73分、直線距離で70km圏、都心から程よい距離感の田舎の小さなまちです。面積は49㎢、約7km四方のイメージ。人口は残念ながら8,000人を割り込んでいます。家の数が約3,300軒で、町長の私が「誰がどこに住んでいるかだいたい分かる」規模感のまちです。顔の見える中で行政サービスを行うイメージで行政運営をしています。武甲山にセメント産業が立地していて、それがまちで最大の雇用を生んでいます。「ブコーさん」というキャラクターがいて、これは林家たい平師匠がデザインしてくださいました。

富田氏：わがまちを代表する3つの風景は、寺坂棚田、あしがくぼの氷柱、花咲山公園です。「あしがくぼの氷柱」は、まちで一番寒い北側の斜面に水を散らして氷をつくりました。今年もコロナ禍ではありましたけれど、2カ月で約8万2,000人の方に来ていただきました。3つとも今世紀に入ってから整備され、ボランティアの方々がキレイにしてくれている風景です。強いコミュニティがまちにはあります。秩父地域はお祭りが大変盛んな地域で、私の地域でも春祭りや町民体育祭をやっています。コロナ禍で3年くらい開催できていないんですけど、お祭りがベースにあると、地域の結びつきが強くて、何をやっても参加率が高いです。8,000人弱の人口なんですが、体育祭は延べ2,600人くらいが参加する大きなイベントです。

富田氏：わがまちは人口減少が進んでいるので、このままではいけません。未来を変えるためにチャレンジが必要ということで、外から「ヒト・モノ・カネ・情報」を呼びこむために、官民連携プラットフォーム「よこらぼ」を立ち上げました。5年間運営してきて、色んな方とご一緒して100以上のプロジェクトを積み上げてきました。関係人口の規模がある程度できてきましたので、今は「場づくりをする」フェーズに入っています。

富田氏：例えば、がらんどうになった農協の直売所をボランティア中心でDIYしてコミュニティスペース「Area898」をつくりました。それから、小池さんがやっていらっしゃるLivingAnywhere Commonsと一緒に、この春から「ラック横瀬」を立ち上げる。わがまちは商店街がないまちなんですけど、「まちのへそをつくる」を中心テーマに活動しています。今あるものをリノベーションすることで空間をつくるフェーズに入っています。

山﨑氏：温泉道場の山﨑と申します。埼玉県ときがわ町からやって来ておりまして、横瀬町とは隣です。我々は、温浴施設・宿泊施設・アウトドア施設のリノベーション、遊休不動産の活性化を埼玉県中心にやっている会社です。「おふろから文化を発信する」ということで温浴施設をやっているんですが、ただお風呂を提供するというよりは、温泉を地域のショールームのように捉えて、お風呂をテーマに地域の課題解決をやっていく会社です。

山﨑氏：課題解決の方法として、リノベーションとか施設の商業化をやっています。ちなみに遊休地の活用は、ときがわ町の農村文化交流センターや健康増進施設をリノベーションしたりして展開しています。また、ショールームということで地域の産業を使った施設、直営8店舗・フランチャイズ3店舗を運営していて、特にフランチャイズモデルに関しては、色々な地域で看板ブランド「おふろcafé」を使って地域づくりをやっています。

山﨑氏：実は変わり種としてプロ野球チームの独立リーグの経営や、遊休地を使ったサバの陸上養殖もしています。横瀬町とも地域連携協定を結ばせていただいたりして、各地域を沸かす取り組みをさせていただいています。

國師氏：FANTAS Technologyの國師と申します。「ファンになっていただける企業になる」という企業理念を掲げています。テクノロジーを使って不動産の流通を透明化していく不動産テックの会社です。今13期目で、社員が154名くらい、売上が直近だと174億くらいの会社になっています。新卒で木下グループに就職して5年間、不動産の実務をする中で、テクノロジーを活用することによって、もっと円滑化できたり認知度を上げたりすることができるんじゃないかと思い、2010年に起業しております。

國師氏：我々は「FANTAS platform」を運営しています。色々なサービスを使って、不動産を売りたい方と買いたい方、そして投資したい方をプラットフォームに集めて、会員が約10万人います。最終的には不動産取引なので、マッチングするとセールスエージェントが出てきて成約しています。売上174億円は、ほとんどが不動産取引による売上になっております。

國師氏：今回はリノベーションの文脈でセッションに入らせていただいていますが、「FANTAS repro」という空き家のプラットフォームを運営しています。空き家を持っている会社や相続した個人の方を、活用したい法人や個人とマッチングすることをやっています。事業自体は約5年やっていまして、ボロボロになった空き家を購入してリフォームして入居者をつけて、150〜160戸くらいを投資物件として売却してきました。

小池氏：自治体としては遊休不動産の活用は悩みの種だと思うので、解決のヒントをお伝えできたらと思っています。また、不動産以外でも共通した官民連携の進め方があると思うので、ヒントをシェアできたらと思っています。
今回、民間サイドと自治体サイドという2つの立場があるんですけど、そもそも民間サイドが官と組むメリットは何でしょうか？

國師氏：空き家の一番の問題は、煩雑さとステークホルダー、2つあると思っています。官は、固定資産税のデータや諸々のデータを持っています。不動産会社は仲介会社から情報をもらったり謄本をとったりしても、誰が所有者なのかくらいしか分かりません。そのデータだけだと、空き家をどうやって追いかけていけばいいか全然分からない。官と組ませていただける一番の利点は、情報交換させていただけることによって情報を得て、幅広い提案ができることだと思います。

山﨑氏：我々の場合は、いわゆる「公共リゾート」をお預かりするケースが多いんですが、公共施設の最大のメリットは、すでに多大な投資をしている箱物があることです。同じような形を民間で新規に施設をつくろうとしたら何十億するところを、ある一定の投資をしたものがすでにある。あとは、多目的に使えるゾーン、リノベーションの遊びの部分がたくさんある傾向が多い。収益化していかないといけないので、検討できる余白があるのが、官の施設をリノベーションしたり再生したりするメリットかなと思います。民間企業がしない投資の仕方をしているので、余白、伸びしろ、ムダが多いと言うこともできると思います。

小池氏：横瀬町は官民連携が非常に進んでいると思うんですけど、どういう民間企業と組みたいですか？

富田氏：まず前提条件がありますよね。都市部と地方部では多分違うんですよ。不動産に関して言うと、地方部は不動産価値がゼロやマイナスから入るわけです。裏を返すとトライアルはしやすいですよね。あと、所有者がいるのであれば「ちょっとやってみませんか」と言いやすい。ハードルが低いところから話を始めていくのがあって、「心・技・体」全部ある人や事業体と一緒にやりたいです。企業さんのネームバリューよりも、担当者の方の人間性や熱意が、うまく進む案件には関わっていると思うんですよ。

富田氏：私どもは「よこらぼ」をやっていて、毎月の審査会で採択・不採択を決めていくんですけど、評価シートがあるんです。評価項目8項目×4点＝32点と加点要素の8項目、40点満点で評価するんですけど、その8項目のうち属性要件が1つだけ入っていて、それは「熱意」なんです。田舎の我々でもそうですから、不動産所有者は都会の人が来ると必ず警戒するわけですよ。そのハードルをいかに下げられるか、その人の人間性がいかににじみ出るか、最初からお金がちらつかないか。これは特に地方部の案件を進めていく上で、入りとしては何だかんだ大事かなと思います。

小池氏：横瀬町のすごいところは、民間の立場に関係なく、いいものはしっかり吸収して進めていこうというスタンスだと思います。プロジェクトの進め方で意識されていることはありますか？

富田氏：官民では大事なものが違うので、必ず歩み寄りが必要なんですね。民の方は官に割と寄り添う形になっています。皆さん頭を下げてきてくださって、本当に万全のプレゼンテーションをしてくださる。一方、官はどうかと言うと、伝統的には寄り添うのが苦手なんですよ。地方自治法で仕事の範囲が決まっているし、はみ出すことが苦手な人種だからです。でも、官民連携しようと思ったら、必ずはみ出し・にじみ出しが必要だと思います。スピード感を合わせたり、柔軟に対応したり、あるいは仕事の範囲には入っていないけどにじみ出したり、それがないとなかなか進まないんだなと。

山﨑氏：本当に横瀬町さんとはすごくやりやすい。それぞれの立場を理解しているからだと思います。ベースの目的が違うのは理解しないと歩み寄りはできないので、そういった中でスピードとかも含めて合わせてやっていくとか、同じ熱量でできるのが一番かなと思っています。我々のお店を視察してくれることから始めている自治体さんとは仕事が形になりやすいのは事実としてあります。

小池氏：民間としては当たり前、そのソリューションを導入したいなら視察したり現地を見たりするけれど、自治体だと意外とそれがなくて、直接ドアノックされるケースがあったりしますよね。

山﨑氏：いきなり町長や市長が見に来てくださることもあって、我々としても温度感が上がるので、お互いにサービスと立場を理解しながらやるのは大事だと思います。

國師氏：空き家を取引するのは売りたい人から預かっている仲介会社さんと我々なので、自治体との連携はなかなかありません。基本的に温泉道場さんもそうですけど、公共施設の不動産なら官民連携でやりやすいと思うんですが、官がデータを持っているだけで所有している人は違うので、利害関係が合わないというか、そこがなかなか進まないところかなと思います。よこらぼさんは官の中のベンチャーというか、そういう形で歩み寄ってきていただけると初めて何か進むのかなと。空き家は、官と所有者と新しく活用する人が絡まっていて複雑なので、どこにメリットがあるのか明確にすると連携していけるのかなと思います。

小池氏：うまくいっている1つの解を出すとしたら、ステークホルダーのwin-winをちゃんとマッチングできているなと。これがないと、そもそも進めないと思うんですね。その前提でビジョンとカルチャーがフィットしているのが重要かなと思います。官民連携するときにビジョン・カルチャー・スキルの軸があるとしたら、どうしてもスキルマッチング化してしまうんですね。営業も、ソリューションがマッチしているかという話から入ってしまう。でも、ビジョンがあってカルチャーとして進めやすいか、そこにソリューションがハマるか、この順番なのかなと思います。

→後編に続く

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⼀般社団法⼈熱意ある地⽅創⽣ベンチャー連合とは

ベンチャー企業のもつイノベーティブなサービスにより地域課題解決や地域事業の⽣産性を上げ、持続的な地域の経済発展に貢献することを⽬的として2015年より活動開始。現在約60社のベンチャー企業らが参画しています。地⽅創⽣分野で活躍するキーパーソンを招いた勉強会や、本サミット等を通じ、地⽅⾃治体や⺠間事業者等に対し広く情報発信を⾏い、地⽅創⽣実現のための機運醸成を図る取り組みを⾏っております。

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スタートアップ都市推進協議会とは

起業や新たな事業などの「スタートアップ」は、経済成⻑を実現し、⼤きな雇⽤創出効果をもたらすとともに、暮らしの中に新たな価値を創造するものであり、⽇本の再興には不可⽋なものです。⽇本再興への期待が⾼まりつつある今、スタートアップ都市づくりに先進的に取り組む⾃治体が地域の個性を⽣かしたロールモデルとなり、経済関係団体とともに連携し、⽇本全体をチャレンジが評価される国に変えていくことを⽬指して協議会を設⽴しました。

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