自治体とともに「未来をまちづくる」。 持続可能な地域をつくる新戦略とは？

活力低下、人口流出、限られた財政……課題は山積。

・「消滅可能性」脱却の長期計画をコンサルに依頼したが、近隣自治体と重複する内容で競争力に乏しい
・シャッター街を再生したいが、地権者が複雑で過去のわだかまりもあり、何十年かけても進展しない
・バブル期のプロジェクト破綻で広大な遊休地が残された。地元にプラスになる形で大型投資を呼び込めないか
・老朽化した公共施設を集約したいが、財政的な負担が大きすぎる。コストを回収できる仕組みをつくりたい

 

少子化が進行する中、持続可能なまちづくりを目指す自治体がこういった課題に直面している。

ジチタイワークスは令和6年、全国の地方自治体を対象にした「まちづくりに関するアンケート」を実施。259件の回答を得た。このうち「持続可能なまちづくりを目指すにあたって、何が障壁となっていますか」という問いへの回答は、「財政のひっ迫」156件に続いて、「専門知識や人材の不足」152件、「インフラの老朽化」125件、「住民の意識や協力不足」118件が上位を占めた（複数選択可）。

魅力的な環境や地理的な優位性、活用可能な遊休地などのポテンシャルはあっても、財政の限界や地方主導での立案の難しさから、リソースを有効に活かせていない。

老朽化したインフラや施設の整備・再編が急務だが、行政だけでは限界がある。官民連携や民間活力の導入を進めるには、いったいどこから手を付ければよいのか。

地域の資源は豊かだが、活用に向けた理解・協力が得られない。部分的な再開発や個別企業の誘致に成功しても有機的に連携できず、地域全体の活力につながらない。

アンケートの回答からは、自治体が抱える様々な悩みが浮かび上がった。

地元住民の要望に応え、地域企業の活力を活かしつつ、まちづくりを総合的に立て直す方法はないか。

そんな期待に応えるパートナーとして注目されているのが、プライム ライフ テクノロジーズグループだ。「未来をまちづくる」をコーポレートメッセージに掲げ、まちづくりを通じて、自治体が抱える社会課題の解決を支援するという。

まちづくりの課題解決を企業グループが支援。

 
プライム ライフ テクノロジーズは、パナソニックホールディングスとトヨタ自動車が令和2年に設立、三井物産を加えた3社を株主とする持株会社だ。事業会社である「パナソニック ホームズ」「トヨタホーム」「ミサワホーム」「パナソニック建設エンジニアリング」「松村組」の5社とともに、プライム ライフ テクノロジーズグループを構成する。

「従来型の開発＝つくって終わり」ではなく、「寄り添い続ける＝まちづくる」がコンセプト。まちづくりのプロジェクト策定から、自治体、企業、住民を巻き込んだ会議体の構成、社会課題の解決につながる開発・建設、暮らしのマネジメントまで、ハードとソフトの両面でまちづくりを支援するという。

グループが掲げる「4つの約束」。

プライム ライフ テクノロジーズグループは、自治体と住民に対して4つの約束を掲げる。

約束1 
空間資源の利活用で社会課題を解決

空間資源を有効活用し、 社会課題の解決に向けて、未来をまちづくる。

約束2　
住み替えたい、住み続けたいまち

住み替えたくなるまちから住み続けたくなるまちへ。 まちの魅力を高めて、未来をまちづくる。

約束3　
心地よく自分らしい居場所づくり

生活の質を向上し続けるとともに、 自分らしい居場所のあるまちへ、未来をまちづくる。

約束4　
地域に根を張り、まちの価値を創る

まちの価値を創るバリューイノベーターとして、 地域に根を張り、未来をまちづくる。

そしてこれまでに、各地の遊休地を活用したまちづくりや、大型商業施設の誘致による人口流入の実現、行政と金融機関の連携による病院とマンション一体の複合施設の展開、小学校跡地を利用した地域産業活性化などのプロジェクトを進め、自治体が抱える課題の解決をサポートしてきたという。

約束を実現した「4つの事例」。

 

 

【福島県伊達市】遊休耕作地がスマートシティに。住民・自治体・企業が共創。

 

Before： 遊休耕作地だった土地を複合的なまちにつくり替えたい
Action： 自治体・地元企業が主体のまちづくりの仕組みをつくる
After： 地域主体でスマートシティを実現し、地域内で経済循環

少子高齢化による人口減に直面していた伊達市。遊休耕作地を活用した複合的なまちづくりを計画したが、従来型の分譲手法では開発が進まなかった。プライム ライフ テクノロジーズグループの「パナソニック ホームズ」の提案により、地元企業を中心にタウンマネジメント会社を設立。56団体を組織化して適正価格によるスマートシティを実現し、地域主体の経済循環につなげた。

 

 

【埼玉県久喜市】「都心から移住したくなるまち」を実現。人口流入に成功。

 

Before： 都心から1時間なのに、人口が停滞しているまち
Action： まちづくりパートナーのハブとなり、多様な魅力のまちづくりを推進
After： 人口が流入する、住みたいと思えるまち

東京の都心まで1時間なのに若い世代が減少していた久喜市の南栗橋地区。プライム ライフ テクノロジーズグループの「トヨタホーム」が「東武鉄道」とともに新しいまちづくりを提案し、産官学5者協定を締結。「イオンスタイル」誘致や遊歩道・公園整備、駅舎リニューアル、保育園誘致などにより、子育て世代をはじめとする人口の流入を呼び込んだ。

 

【兵庫県神戸市】「病院×住宅」複合による建て替えで投資を効率化。

 

Before： 老朽化した2つの病院を再編・統合し、移転新築したい
Action： 病院とマンションの一体型の複合開発で共同事業に
After： 地域のつながりと健康意識を育む新たなランドマークの誕生

神戸市で数年にわたって続いていた、特定医療法人による老朽化した病院の再編・統合構想。長田区の駅前の事業用地における計画が浮上したが、諸条件から病院単体での推進は困難な状況だった。共同事業者として参画したプライム ライフ テクノロジーズグループの「ミサワホーム」が、病院と分譲マンションの一体建設を提案。共同企業体を組成して事業マネジメントを担い、病院・住民・地域にとって付加価値の高い移転建て替えを実現した。

 

【東京都大田区】小学校跡地を活用。地域のものづくり産業を活性化。

 

Before： 区内製造業の操業環境悪化と公共施設の老朽化
Action： 製造業の「稼ぐ力」の創出と、区民サービス・防災機能の向上
After： 区内製造業の持続的かつ自律的な操業を実現。 地域コミュニティの活性化に寄与

製造業の廃業・転業と宅地化加速の「負の連鎖」に悩まされていた大田区。旧羽田旭小学校の跡地再開発にあたり、プライム ライフ テクノロジーズグループの「ミサワホーム」が協力企業とともに、「つくると暮らすを一体に。」のコンセプトを提案。都内有数のものづくり地域としての持続的な操業環境を確保するとともに、「（仮称）コミュニティセンター羽田旭」を核とした地域コミュニティ活性化と、防災力強化を図る取り組みを進めている。

 

まちづくりの課題に則した「4つの支援」。

地域ごとに最適化。ハード、ソフト両面で支える。

1．タウンマネジメントプロデュース

タウンマネジメントとは、地域の魅力を高め、持続可能な発展を促すために、都市やまちの資源（ハードとソフト）を計画的かつ効果的に管理・運営するプロセスのこと。建物や施設などをつくる「ハード」と、各種タウンサービスやイベントなどの「ソフト」の両面から、新しいまちと自治体全体の持続的発展を推進する。（地元企業・団体を中心に構成されるタウンマネジメント会社（TMO）を設立するケースもある。）

 

 

行政、企業、住民と協働。未来づくりの合意をデザイン。

2．プロジェクトマネジメント

プロジェクトマネジメントとは、地域の課題解決を目指すまちづくりプロジェクトを、計画的かつ効率的に進め、成功に導くための管理手法やプロセスを指す。地域全体のビジョンと連動し、住民、行政、民間企業、NPOなど多様なステークホルダーの対話と合意形成を推進。時間軸と空間軸を複合的に視野に入れ、経済状況・人口動態などの変動も予測しながら、地域住民の幸福度、生活の質といった社会的価値を生み出す。

 

 

眠っている土地を戦略活用。経済と暮らしを豊かに。

3．遊休地活用プランニング

大規模遊休地をそのままにしておくと、経済の停滞や生活環境の悪化、地域イメージの低下や環境リスクの増大、コストの増加といったマイナスが避けられない。遊休地を再開発・活用することで、新しい仕事の創出と若い世代の定着、緑豊かな環境による住民生活の向上、地域ブランド強化と災害に強いまちを実現。周辺全体の資産価値の向上につなげる。遊休地をまちづくりの核に変える。

 
 
複合開発で建て替え。まちづくり発想で病院を再生。

4．まちづくり一体型病院建て替え支援

病院の老朽化や災害対策の課題を抱える自治体は多いが、建築費の高騰により、病院を“単独で建て替える”これまでの対応は年を追って困難になっている。そこで“複合施設との併設”によるまちづくり一体型の建て替えを提案。病院機能に加えて、住まい、商業施設、子育て支援施設、介護施設などを複合化することで、集患力アップやスタッフ確保の効果、経営を効率化するとともに、地域活性化やまちづくりに貢献する。

住民と自治体を真ん中に置いて「未来をまちづくる」。

プライム ライフ テクノロジーズグループの「まちづくる」とは、身近な居住環境を継続的に改善していくことを意味する。その活動の真ん中にいるのは、まちづくりの主役である住民と自治体だ。グループ各社の実績とノウハウに加え、パナソニック ホールディングス、トヨタ自動車の技術も取り入れながら内外の企業との協業も推進。地域とともに価値を創り続ける仕組みを育て、人口減少時代でも持続可能なまちづくりを支えていくという。自治体単独での立案や、コンサル頼みのプロジェクトに限界を感じている自治体にとって、注目の企業グループといえそうだ。